Nichtigkeit von Immobilienkäufen und Rücktrittsmöglichkeiten am Beispiel eines Kick-Back-Modells
Zur Geschäftsstruktur
Der Fall: Der Umworbene soll eine vermietete Wohnung ohne Eigenkapital kaufen und dabei einen bestimmten Betrag bar zurückbekommen, der natürlich im notariellen Vertrag nicht auftaucht. Voraussetzung ist ein gesichertes angemessenes Einkommen des Erwerbers, da der Kaufpreis zzgl. aller Nebenkosten (Provision, Grundsteuer, Notarkosten etc.) ja durch eine Bank finanziert werden soll und darüber hinaus in der Regel unangemessen hoch ist. Hier tauscht der Käufer, wie der Focus-Warndienst zutreffend ausführt, einen kurzfristigen Liquiditätsvorteil gegen langfristige finanzielle Probleme.
Darüber hinaus werden diese Vorgänge derzeit in mehreren Großverfahren von der Staatsanwaltschaft bearbeitet unter dem Aspekt des Kreditbetruges.
Was tun ?
· Solange Sie im Grundbuch noch nicht eingetragen sind, berufen Sie sich sofort gegenüber dem Verkäufer und dem Notar auf die Formnichtigkeit des Vertrages nach § 313 BGB. Diese Verträge sind nach ständiger Rechtsprechung zunächst unwirksam, da die Nebenabrede des cash back nicht notariell beurkundet ist (Urteil des Bundesgerichtshofs NJW RR 1992, 589). Nach Eintrag in das Grundbuch ist dieser Formmangel allerdings geheilt.
· Widerrufen Sie alle Vollmachten gegenüber dem Notar, damit dieser nicht die Eintragung versehentlich ohne Ihr Wissen veranlasst, da in den meisten Fällen der Notar im Vertrag zu der Abgabe aller Erklärungen bevollmächtigt wird.
· Informieren Sie das Finanzamt über diese Schritte und beantragen Sie die Stundung der Grunderwerbssteuer.
· Wenn der Verkäufer mit der Zwangsvollstreckung aus dem Notarvertrag droht, beantragen Sie beim zuständigen Gericht die Einstellung der Zwangsvollstreckung und erheben Sie über einen Anwalt Vollstreckungsabwehrklage (ist bei gebrauchten Immobilien von der Familienrechtsschutzversicherung gedeckt).
· Sollte das Kind bereits in den Brunnen gefallen sein, beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Schätzung des wahren Wertes der Immobilie. Ist die Immobilie erheblich überteuert (z.B. 63% über Wert verkauft), machen Sie die Nichtigkeit des Vertrages geltend (auch über einen Anwalt, da bei diesen Streitwerten bei Gericht meistens Anwaltszwang besteht).
· Prüfen Sie, ob der Kaufvertrag und die Finanzierung von ein und derselben Person vermittelt wurden. u.U. ist dann auch der Kreditvertrag mit der Bank nichtig.
Hier Auszüge aus einem Schriftsatz unserer Kanzlei, der die Problematik vertieft :
Ich möchte an dieser Stelle eine Erläuterung der Geschäftsstruktur von cash-back-Modellen unterbreiten, damit auch hinsichtlich der Verteilung der Beweislast die nachstehenden Ausführungen in dem geeigneten Sachzusammenhang gesehen werden: Es sei zunächst einmal erläutert, dass diese Modelle sich natürlich am Rande der Legalität bewegen und aus diesem Grunde seitens der Anbieter auch eine entsprechende Struktur gewählt werden muss, bei welcher der eigentliche Sinn des Geschäftes nicht sofort offen zu Tage tritt. Ziel dieser Modelle ist schließlich, im Rahmen einer Immobilienfinanzierung an flüssiges Kapital von den Banken zu kommen, welches die Banken ansonsten dem Interessenten nicht zur Verfügung stellen würden. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit, ist aber nicht eine solche, da sie erheblich überteuert verkauft wird. Das, was hinter diesen Modellen immer steht, ist die Tatsache, dass viele Banken noch Immobilien bis zu einem bestimmten Wert alleine unter Zugrundelegung des Kaufpreises finanzieren, ohne dessen Angemessenheit zu überprüfen. Es gilt im Bankgeschäft noch häufig die Regel, dass ein Objekt soviel wert ist, wie jemand bereit ist, dafür zu bezahlen, der Kaufpreis wird schlicht als Wert des Objektes zugrundegelegt. Darüber hinaus sind bis zu einem gewissen Betrage auch die Sachbearbeiter der unteren Ebene berechtigt, Kreditzusagen zu tätigen. Nach außen hin erkennt man diese cash-back-Modelle an ganz bestimmten Indizien, die im vorliegenden Falle natürlich von der Beklagten in Kenntnis dieser Rechtslage bestritten und verschleiert werden, die die Kläger aber aufgrund eines glücklichen Zufalls weitgehend nachweisen können. Der Geldfluss, der Rückfluss des Kaufpreises erfolgt immer über einen Vermittler. Dem Vermittler wird nach außen hin eine extrem überhöhte Provision zugesagt. Da dies in der Regel unglaubwürdig erscheinen wird, wird mit dem Vermittler eine sogenannte Überpreisvereinbarung getroffen. Nach außen hin legt der Verkäufer einen bestimmten Preis für die Immobilie zugrunde, der erzielt werden soll und garantiert dem Vermittler im Rahmen einer Provisionsvereinbarung, dass er alles, was er über diesen Preis hinaus erzielt, als Provision behalten darf. So wird der eigentliche Kaufpreisrückfluss verschleiert. Der Vermittler wiederum sagt nach außen hin den Käufern eine sogenannte "Käuferprovision" zu, die allerdings, so sollte es auch im vorliegenden Falle geschehen, nicht an die Käufer selbst aufgezahlt wird, sondern an einen vertrauenswürdigen Verwandten oder Bekannten, der wiederum dem Makler eine Unterprovision in Rechnung stellt. Der Kaufpreisrückfluss sieht also praktisch bei diesen Modellen so aus, dass nach Zahlung des Kaufpreises durch die Bank an den Verkäufer der Verkäufer eine Provision an seinen Vermittler zahlt, dieser wiederum eine Unterprovision an den Verwandten des Käufers, welcher das Geld dann den Käufern zur Verfügung stellt. Erstes Indiz für ein cash-back-Modell ist mithin eine Überpreisvereinbarung mit dem Makler und zwar eine Überpreisvereinbarung dergestalt, dass im Verhältnis zur üblichen Provision diese Provision schon horrend hoch sich darstellt.
Da indes die Käufer sich ja nur zu diesen Modellen entschließen, wenn sie Schwierigkeiten mit der eigenen Hausbank haben, dort einen Kredit zu bekommen, ist es bei diesen Modellen immer so, dass sich der Verkäufer dann auch um die Finanzierung bemüht. Dies geschieht in der Regel (da bei diesen Modellen nun viele Leute die Hand aufhalten) dergestalt, dass der Verkäufer seinerseits mit einer Bank zusammenarbeitet, zumeist ist dies stets die gleiche Bank und der gleiche Sachbearbeiter, mit dem vertrauensvoll seitens des Verkäufers zusammengearbeitet wird und dieser Sachbearbeiter der Bank macht sich dann nach Prüfung der entsprechenden Unterlagen und nach sehr wohlwollender Prüfung der Steuervorteile und der Bonität des Käufers für die Bewilligung des Kredites stark, bzw. bewilligt den Kredit selbst, wenn er eine gewisse Höhe nicht erreicht hat. Zweites zwingendes Indiz für ein cash-back-Modell ist mithin die Tatsache, dass der Verkäufer sich unter Einschaltung eines Zwischenvermittlers (um nicht selbst in Erscheinung zu treten) um die Finanzierung des Kaufpreises bemüht.
Um im Hinblick auf die zahllosen Fragen der Käufer, die ja nur an dem Kapital und nicht an der Immobilie selbst interessiert sind, nicht in Gegenwart eines Notars erörtern zu müssen, der dann nach den Standesrichtlinien ja verpflichtet wäre, von einer Beurkundung des Vertrages Abstand zu nehmen, ist nächste Voraussetzung diejenige, dass der Vertrag so abgeschlossen wird, dass bei dem Notar an sich keine Verhandlungen geführt werden können. In Gegenwart des Notars dürfen daher, da die Käufer ansonsten immer nach Einzelheiten fragen werden (wann bekommen wir wie unser Geld), Käufer und Verkäufer sich nicht begegnen. Dies ist das dritte Indiz für ein solches cash-back-Modell.
Da die Käufer in der Regel natürlich über die internen Absprachen zwischen den Verkäufern und den Vermittlern, der Bank etc. nicht informiert sind und diese Absprachen naturgemäß im Rahmen von Prozessen der vorliegenden Art von den Verkäufern mit Vehemenz bestritten werden müssen, ist wegen dieser tatsächlichen Schwierigkeiten ein Anscheinsbeweis im Rahmen einer Umkehr der Beweislast dann anzunehmen, wenn diese drei Indizien gegeben sind. Letztes Indiz ist natürlich eine objektive Überteuerung der Immobilie, auf welche ich später noch eingehen werde.
Betrachtet man den vorliegenden Fall unter diesen Aspekten, so können die Kläger lückenlos das Vorliegen dieser drei Indizien nachweisen, zum jetzigen Zeitpunkt weiß die Beklagte noch nicht, dass dies auch hinsichtlich des letzten Indizes gilt. Eine Umkehr der Beweislast ist natürlich dann erst recht anzunehmen, wenn die Verkäuferin im Prozess bewusst und vorsätzlich die Unwahrheit zu einem dieser Punkte vortragen lässt. So ist es im vorliegenden Falle geschehen, wie die nachstehenden Ausführungen ergeben werden:
..... (es folgen Darlegungen zu dem Sachverhalt und den Beweismitteln)
Die Umkehr der Beweislast ist mithin erfolgt, da alle Indizien nachgewiesen sind:
1. Die Überpreisvereinbarung mit dem Makler zu einer extrem hohen Provision ist seitens der Beklagten zugestanden (musste nach der außergerichtlichen Korrespondenz auch zugestanden werden).
2. Die Finanzierung über Bemühungen der Beklagten selbst und der eingeschalteten dritten Personen ist nach den voraufgeführten Tatsachen ebenfalls nachgewiesen.
3. Die Konstruktion eines notariellen Angebotes, welches später von der Beklagten angenommen wurde, so dass die Parteien sich bei dem Notar nicht begegnet sind, ist aus den Verträgen ebenfalls nachgewiesen.